Si hay algo super arraigado en España es la idea de comprar una casa. Como si se tratara de algo indiscutible y la mejor decisión financiera que vas a tomar en tu vida. pero ¿es realmente así? ¿alquilar es tirar el dinero a la basura?

En este artículo haremos una comparación entre comprar vs alquilar en España.

Lo que quiero que quede claro desde ahora es que ,al final, la decisión entre ambas opciones debe ajustarse a las circunstancias y deseos personales, no limitarse únicamente a consideraciones financieras. En este artículo solo haremos en análisis financiero. Sin dar más vueltas, vamos a ello.

Supuestos para mantener una buena salud financiera

Para hacer una buena comparación entre comprar vs alquilar en España, primero analicemos la realidad económica de tu pareja y tu (en conjunto). Como ambos son amantes del blog de HF, han incorporado excelentes hábitos que los ha llevado a alcanzar una excelente salud financiera, tal y como se detalla a continuación:

• Ahorros totales = €5.000
• Sueldo bruto anual= €30.000 c/u
• Sueldo neto anual = €23.157 c/u (obtenido de esta calculadora financiera)
• Sueldo neto mensual = €1.930 c/u (€23.157 dividido en 12 pagas)
• Están viviendo en un piso alquilado igual al 40% del salario neto combinado (€1.500)
• Tienen una capacidad de ahorro / inversión del 20% del sueldo neto combinado (€772)

Ahora sí, analicemos comprar vs alquilar, y descubramos qué alternativa financiera es mejor para ti y tu pareja.

Costo de oportunidad: comprar vs alquilar

Independientemente de la elección que tomes, siempre es importante considerar el costo de oportunidad a la hora de tomar una decisión, es decir, el precio que pagas al optar por una idea en lugar de otra.

En este análisis de comparación entre comprar vs alquilar en España, evaluaremos los siguientes escenarios:

• Alquilar una vivienda hasta jubilarnos, e invertir el 20% de nuestros ingresos.
• Comprar una vivienda mediante una hipoteca para pagarla al momento de jubilarnos.

Escenario 1: Vivir de alquiler hasta la jubilación

El primer escenario se abordará de manera rápida y sencilla, ya que podemos calcular fácilmente cuánto dinero podrías esperar de retorno mediante la inversión.

Vamos a utilizar la estrategia DCA (Dollar-Cost Avereraging) para este ejemplo. Este método consiste en invertir tu dinero de manera periódica hasta tu jubilación.

Para determinar cuánto dinero tendrías tú y tu pareja a tus 65 años, necesitamos considerar los siguientes datos:

• Tienen un ahorro de €5.000
• Pueden invertir el 20% de sus ingresos, lo que equivale a €772.
• Se comprometen a invertir durante 35 años hasta su jubilación.

Para calcular la rentabilidad que podemos esperar, nos basaremos en los datos históricos del índice S&P500, cuyas rentabilidades aproximadas han sido del 10% (valor que se reduce a 8% si tenemos en cuenta la inflación).

Con estos datos, y utilizando esta calculadora financiera, podremos determinar el capital total que tendrías tu pareja y tú en un periodo de 35 años.

Inputs para obtener el retorno futuro

Resultados al invertir mensualmente durante 35 años

En resumen, bajo estas condiciones, tú y tu pareja, ambos con 30 años y con salarios brutos anuales de €30.000 cada uno, si invirtieran periódicamente el 20% de sus ingresos mensuales hasta la jubilación, alcanzarían un patrimonio total de €1.864.145,88.

Escenario 2: Comprar una casa mediante una hipoteca

Antes de entrar en el tema, es importante establecer ciertos límites para mantener una buena salud financiera. De nada sirve entrar a una hipoteca, si vas a vivir estresado. Para ello, vamos a responder a la pregunta, ¿qué casa te puedes permitir?

Según Natalia de Santiago, hay cuatro criterios que debes cumplir para entrar a una hipoteca y evitar malos tragos en tus finanzas:

1. El precio final de la casa no debe ser mayor a 5 veces tu salario bruto anual (€300.000).
2. La cuota de la hipoteca no debe superar el 30% de tus ingresos netos mensuales (€1.158).
3. Cómo mínimo, debes tener ahorrado el 30% del precio total de la vivienda.
4. Tienes que ser capaz de pagar completamente tu casa antes de jubilarte (antes de los 65 años).

Con esto en mente, veamos cuál sería tu patrimonio cuando cumplas 65 años si decidieras ir por el camino de comprar una casa.

Para simplificar, vamos a suponer que quieres comprar la casa que actualmente alquilas por €1.500/mes. Asumiendo que la rentabilidad bruta anual de ese piso es de 7.5%, el precio de la vivienda sería de €240.000. Un precio que, según Natalia de Santiago, podrías pagar.

Utilizando el simulador de hipotecas del banco ING, podrás ver que el 30% necesario para entrar a una hipoteca se distribuirán entre lo que aportes para la vivienda y lo que debes pagar de gastos administrativos e impuestos. Es decir, si ahorras €74.479 para tu hipoteca (aprox. 30% de €240.000), solamente €48.000 se aportará al costo de la vivienda.

Distribución aproximada de tu dinero cuando entras a una hipoteca

Ahora bien, ¿y cuánto tiempo te tomará ahorrar esos €74.479? Considerando que tu pareja y tú tienen €5.000 en ahorros y una capacidad de ahorro de €772 por mes, podrán conseguir el dinero en aproximadamente 7,5 años.

Para simplificar, vamos a asumir que consiguen el dinero en 7 años, asumiendo que habrá meses que obtendrán ingresos extras que se destinarán a la hipoteca.

Con estos datos en mente, cumplimentas el simulador de la hipoteca para determinar cuánto pagarías mensualmente en tu hipoteca.

Datos introducidos en el simulador de hipoteca

Asumiendo que la cuota de la hipoteca que elijan será fija, según el simulador tendrán que pagar una cuota mensual de €1.040. No obstante, al ser tu casa, la vas a querer reparar y mejorar, no te engañes. Si consideramos un 10% mensual extra para estas y otras eventualidades, la cuota final sería de €1.140.

Otro punto a tener en cuenta es que, antes de entrar a la hipoteca, estabas pagando €1.500 por mes en tu alquiler, mientras que ahora solo pagas €1.140 por tu vivienda. Esto quiere decir que tu pareja y tú estarán ahorrando €360 por mes en gastos de vivienda.

¿Qué sucedería si ese dinero que estamos ahorrando lo aportamos a las inversiones?

Sabiendo que tienen 28 años para devolver el dinero (65 – 37 = 28) y que pueden invertir €1.132 al mes (€360 de ahorro en vivienda + 20% de sus ingresos), vemos que el patrimonio que tendrían al invertir en un ETF que replique el índice S&P500 sería de €1.422.797,54.

Antes de poder determinar quién es el ganador entre comprar vs alquilar una casa en España para este caso particular, primero deberías sumar el precio de la vivienda que compraste.

A la hora de tu jubilación, la casa que adquiriste con tu pareja tendría un precio similar al de compra, si tenemos en cuenta que el precio por metro cuadrado de los últimos 17 años se ha mentido igual.

Además, si consideramos que la inflación anual promedio en todo este periodo fue del 2% anual, tu vivienda tendría un valor real de aproximadamente €160.800 (obtenido mediante esta calculadora financiera).

Sumando las inversiones (€1.422.797) y el valor de la vivienda (€160.824), tu patrimonio al jubilarte en este escenario dos sería de €1.583.621.

Si comparas este valor con el obtenido al invertir desde el inicio (escenario 1), podrás notar que existe una diferencia de €280.524.

Comprar vs alquilar ¿Cuál es la mejor alternativa?

Si comparamos ambos escenarios, para este ejemplo en particular, vemos que invertir tu dinero y vivir de alquiler es la opción más inteligente.

Pero, ¿qué sucede si ampliamos el tiempo hasta tus 80 años? Hice los cálculos y la diferencia entre ambas alternativas incluso se amplía, es decir, vivir de alquiler toda tu vida sigue siendo la opción más acertada.

En resumen, basándonos únicamente en un análisis económico, comprar una casa podría ser una decisión financiera desfavorable. Sin embargo, es importante que tengas en cuenta que esto variará dependiendo de tu situación financiera actual, de tus hábitos financieros, de donde vivas, y lo más importante, de tus metas personales.

¿Cuándo es buena idea comprar una casa?

Lo lindo de las finanzas personales es que no se limita a ser blanco o negro. En muchas ocasiones, tomarás decisiones que quizás no sean la opción más «inteligente» desde el punto de vista financiero, ¡y no está mal!

Si la idea de comprar una casa realmente te emociona o entusiasma, entonces adelante. Solo asegúrate de adquirir una vivienda que esté dentro de tus posibilidades.

Ya sea que optes por comprar una casa o continuar alquilando de por vida, lo crucial es que tu elección esté alineada con tus metas personales y tu situación financiera particular. Recuerda, la verdadera riqueza va más allá de las cifras en una cuenta bancaria; se trata de construir la vida que quieres vivir.